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Die Deflation ist noch nicht vorbei, hier der Beweis!
Bauzinsen auf Jahrestief
22. Oktober 2004 Die Finanzierungsbedingungen für Immobilienkäufer und Hausbauer haben sich weiter verbessert. Bauzinsen haben in den vergangenen Tagen ein Jahrestief erreicht.
Bei einem erstrangig besicherten Kredit über 60 Prozent des Beleihungswertes und einer Laufzeit von zehn Jahren verlangen die deutschen Banken im Durchschnitt nur noch einen Zinssatz von rund 4,63 Prozent. Nach Informationen der Finanzberatung Max Herbst (FMH) war der durchschnittliche Zinssatz nur im Jahr 2003 noch niedriger. Damals fürchteten die Investoren auf den Kapitalmärkten, daß es eine länger andauernde wirtschaftliche Krise und eine Deflation geben könnte, also das Absinken des allgemeinen Preisniveaus. Diese Furcht drückte die Anleihezinsen und in der Folge auch die Bauzinsen. Kredite mit zehn Jahren Laufzeit waren damals im Durchschnitt für 4,4 Prozent zu haben.
Unterschiede zwischen Banken sind groß
Kreditnehmer, die sorgfältig aussuchen, können sich auch heute solche Konditionen sichern. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Banken und Vermittlern sind sehr groß. Beim günstigsten Anbieter können sich Hauskäufer für weniger als 4,3 Prozent über zehn Jahre finanzieren. Die teuersten Angebote dürften bei mehr als 5 Prozent liegen.
Beim Vergleich der Angebote sollten die Kreditnehmer allerdings nicht nur auf die Zinsen achten, sondern auch auf Nebenkosten. Das sind zum Beispiel die Bereitstellungszinsen: Die ersten zwei bis drei Monate zwischen Vertragsabschluß und dem Abrufen der Kreditsumme sind meist zinsfrei. Danach erheben die Banken Bereitstellungszinsen. Diese sollten 3 Prozent pro Jahr nicht überschreiten.
Wichtig ist die Laufzeit
Einige Kreditinstitute fordern zudem Zuschläge, wenn der Kredit nicht auf einen Schlag ausgezahlt wird. Das können entweder zusätzliche Gebühren von etwa 50 Euro je Teilauszahlung oder sogar ein Zinsaufschlag von bis zu einem Prozent bis zur letzten Teilauszahlung sein. Weitere Kosten entstehen vielfach für die Schätzung des Immobilienwertes oder Gutachten. Diese können sich leicht auf 1000 bis 1500 Euro belaufen. Beliebt sind dabei auch prozentuale Aufschläge, die nach Höhe des geschätzten Wertes berechnet werden. Experten kritisieren dies allerdings als versteckte Bearbeitungskosten, auf die sich die Kreditnehmer nicht einlassen sollten. Die genannten Nebenkosten gehen nicht in den Effektivzins ein und können deshalb den Preisvergleich beeinflussen.
Eine besonders wichtige Entscheidung ist für die Kreditnehmer die Wahl der richtigen Laufzeit. In den meisten Marktphasen sind kürzere Laufzeiten mit geringeren Zinsen verbunden als lange. Das ist auch derzeit der Fall. Allerdings hat sich der Zinsvorteil der fünfjährigen gegenüber der zehnjährigen Bindung in den vergangenen Monaten spürbar verringert. Der Vorteil beträgt nur noch 0,6 Prozentpunkte. Wer noch geringere Zinssätze will, muß schon extrem kurze Laufzeiten wählen.
Zinsänderungsrisiko
Eine weitere Möglichkeit sind Kreditverträge mit variablen Zinsen, die an den jeweiligen Euribor-Satz angepaßt werden, einen Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander kurzfristig Geld leihen. Der Vorteil: Derzeit beträgt der Sechs-Monats-Euribor nur etwas mehr als 2 Prozent. Hinzu kommt bei den günstigsten Anbietern ein Aufschlag von 1 Prozent, so daß die Kreditzinsen bei verlockenden 3 bis 3,3 Prozent liegen - für den Moment.
Der Nachteil: Die Kreditnehmer gehen ein Zinsänderungsrisiko ein. Steigen die Leitzinsen und damit der Euribor-Satz, wird auch die Zinslast des Kreditnehmers alle sechs Monate angehoben. Die Rechnung geht auf, wenn die Europäische Zentralbank ihren Leitzins noch einige Zeit auf dem Rekordtief von 2 Prozent beläßt und dann maßvoll anhebt. Werden die Zinsen aber früh und kräftig angehoben, zahlt der Kreditnehmer beim variablen Zins mehr als bei der langfristigen Zinsbindung. Damit die Schwankung nicht aus dem Ruder läuft, wird der maximale Zins begrenzt. Die Deckelung liegt bei einer Laufzeit von zehn Jahren meist bei 6,5 oder 7 Prozent.
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